宿豫区黄之杰百货店

宿豫区黄之杰百货店

202402月05日

一线楼市调整“风向标”:广州放开120平方米以上住宅限购 商服物业可转个人

发布日期:2024-02-05 08:22    点击次数:150

21世纪经济报道记者 吴抒颖 广州报道

住建部发声充分赋予城市房地产调控自主权后,一线城市中的广州率先推出重磅房地产政策。

1月27日早间,广州市人民政府办公厅发布《关于进一步优化我市房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》(以下简称“《通知》”),在限购区域范围内,购买建筑面积120平方米以上(不含120平方米)住房,不纳入限购范围。

除此以外,广州此次新政还支持“租一买一”及“卖一买一”,居民家庭和个人将名下住房用作租赁或者挂牌计划出售,购买住房时将相应核减名下住房套数;商服类物业也不再限定转让对象,可以转让给法人单位,也可以转让给个人。

广州再出重磅政策的背景是,广州楼市目前库存量高企,去化速度也较慢。尽管此前已经多次对限购限贷政策作出重大调整,而且有部分区域已经完全不限购,但也难以让市场回归到正常的水平。

此番调整后,广州市场对政策有一定期望值,但普遍认为对后市的影响不会持续太久,大约维持至“小阳春”。不过,广州向来是一线楼市调整房地产政策的“风向标”,在广州再度松绑限购后,深圳、上海和北京是否进一步松动,值得市场期待。

释放改善需求

广州此次限购政策松绑中,最重要的是限购区域范围内,120平方米以上的住房不再纳入限购范围。一般而言,120平方米以上的住房是改善型住房,由于广州过去几年的供应结构变化,在限购区域内,这类住房的去化已存结构性难题。

目前广州仍在执行限购政策的区域中,120平方米以上的占比已经近半。

据克而瑞数据显示,2023年,限购区域内合计供应120平方米以上住宅1.05万套,约占限购区的42%,而成交量是8409套,占限购区的37%。此外,在2023年限购区域的一手住宅成交之中,120平方米以上的成交均价是7.24万元/平方米,而120平方米以下只有4.26万元/平方米,这就意味着,120平方米以上是高端住宅为主。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析称,以天河区为例,2023年天河区新房交易套均面积为130平方米/套。改善型需求为主导,加上供应量明显增长,导致目前天河供求比已为1.75:1,供求关系已经改变。

一位广州房企负责营销的人士告诉21世纪经济报道记者,“这两年核心区推的地块,推的时候都觉得是‘压箱底’的好货,房企拿的时候也都比较积极。这些项目拿的时候就肯定往高端的方向去走。到了入市的时候,这么多供应上来,购房者可以选择的项目多,有实力拿出这么多钱的人就这么多,大家去化就会困难很多。”

故而,在供明显过于求的前提下,广州此次放开120平方米以上住宅限购有其必要性。为了支持改善型需求的入市,广州本次还支持“卖一买一”、“租一买一”,李宇嘉认为,在需求端减少限购区域内的大户型购房的限制条件,支持“卖一买一、租一买一”,都有利于推动改善性需求适时入市,也符合中心区改善型需求占比大的特征。

广州此次除了对住宅进行松绑外,也不再对商服类物业限制转让对象,既可以转让给法人单位,也可以转让给个人。

商服类物业,近年来一直是广州楼市“高库存”的重灾区。克而瑞统计数据显示,截至2023年末,广州公寓、商业和办公的可售库存分别为157万平方米、327万平方米和227万平方米,去化周期分别为33个月、68个月和65个月,存在明显的去化压力。

中指院指研究院华南分院院长杨红侠分析称,商服类项目交易限制的放松有利于更好地盘活商服类市场,提升市场活跃度,满足房地产市场多样化的需求。

下行趋势明显

广州再度优化房地产市场政策,在市场的预期中。从市场表现来看,广州去年在一系列的房地产利好政策提振下,成交价、成交量都仍比较低迷。

1月17日,国家统计局发布的房价数据显示,广州房价依然处于下行通道,2023年12月环比、同比分别下降1%、3%;截至2023年12月,从环比来看,广州的新建商品住宅销售价格已连续下跌7个月,同比下跌的周期则已达12个月。

克而瑞的数据也显示,截至2023年12月底,广州全市库存消化周期19.9个月,持续攀升近一年来的高位。区域方面,全市11区库存均超过10个月。除结构性原因的越秀区以外,南沙、从化、增城三区的消化周期超过20个月,并往30个月逼近。

广东中原地产项目部总经理黄韬对21世纪经济报道记者分析认为,从市场表现来看,去年11月、12月已经有明显的转淡,广州去年只有在9月放开限购后短暂释放了一波需求,之后市场一直保持冷淡,而且进入2024年这种趋势也没有改变。

从去年全年的成交数据来看,根据中指研究院统计数据,其中一手房成交为约7.5万套,与2022年基本持平。二手房则有比较明显的上涨,据广州中原研究发展部监测,2023年,广州市二手住宅市场成交宗数为10.9万宗,同比大涨31.7%。需要注意的是,这是由于二手房的价格体系更为灵活,“以价换量”的趋势下,二手房相对去化速度会更快。

一手房库存量高企,二手房成交量上行的影响下,广州此番再度优化房地产市场政策势在必行。不过,据21世纪经济报道记者多方调研,目前市场参与方对政策的效力仍在观望。

黄韬就认为,“目前市场下行的趋势已经非常明显,放开120平方米以上的限购力度已经不小,但其实还可以更积极一些。目前,我个人预测,这一次限购松绑应该可以影响楼市2个月左右,广州有望迎来‘小阳春’。”

一位不愿具名的龙头房企人士则对21世纪经济报道记者表示,“现在市场的政策对本来就计划买房的人有效,但是刺激不了更多的人入市,市场整体是以稳为主,因为购房者是否购房不仅取决于政策,还取决于收入水平等。”

作为一线楼市政策调整的“风向标”,广州此番松绑,也为其他三座一线城市带来了预期。李宇嘉就表示,由于市场短期房地产下行的压力依然存在。2024年新年伊始,这种下行的压力并没有明显的改观。当地方政府非常重视短期楼市稳定的情况下,这种政策可能会在其他一线城市落地。

(作者:吴抒颖 编辑:张伟贤)

南方财经全媒体集团及其客户端所刊载内容的知识产权均属其旗下媒体。未经书面授权,任何人不得以任何方式使用。详情或获取授权信息请点击此处。

]article_adlist--> 股市回暖,抄底炒股先开户!智能定投、条件单、个股雷达……送给你>> 海量资讯、精准解读,尽在新浪财经APP

TOP

Powered by 宿豫区黄之杰百货店 @2013-2022 RSS地图 HTML地图

Copyright 365站群 © 2013-2022 365建站器 版权所有